JURIDIQUE

Le bail commercial (réf, Ministère chargé de la justice)

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire. Ce statut est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le montant initial du loyer est libre, ce n’est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l’augmentation éventuelle est strictement encadrée.

Objet du contrat

La conclusion d’un bail commercial n’est possible que si le local est affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Sinon, un changement d’affectation de local est nécessaire.

Le contrat de bail commercial n’est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, en prouvant son existence.

Les parties peuvent conclure un bail « tous commerces » permettant d’exercer toute activité.

Un état des risques naturels et technologiques doit être joint au contrat de bail.

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

  Attention :

le caractère commercial du bail ne dépend pas de l’usage réel des locaux, ni de l’activité qui y est exercée : si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s’applique pas.

Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum, sauf s’il s’agit d’une location saisonnière ou d’un bail dérogatoire.

La durée

Il ne peut pas l’être pour une durée indéterminée.

Le locataire peut donner congé à l’expiration d’une période de 3 ans. Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, les baux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.

  À noter :

les baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont d’une durée de 9 ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.

Le montant du loyer initial

Le montant initial du loyer n’est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat.

S’il s’agit d’un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d’un droit d’entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs.

La nature du pas-de-porte doit bien être précisée dans le contrat de bail. S’il s’agit d’un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d’indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l’amortir.

Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d’une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n’est pas une obligation légale.

Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s’il a rempli ses obligations contractuelles. Lorsque le bien loué a été vendu en cours de bail, c’est au bailleur initial qu’il appartient de restituer le dépôt de garantie au locataire et non au bailleur actuel.

Si le loyer est payable d’avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à 1 trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s’élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.

Pour un loyer payable d’avance, si le montant du dépôt de garantie dépasse l’équivalent de 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

  • soit de façon contradictoire et à l’amiable par le bailleur et le locataire,
  • soit par un huissier de justice, à l’initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.

L’état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.

À défaut d’état des lieux, le locataire n’est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

  À savoir :

pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d’un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.

Annexe verte.

Pour les surfaces supérieures à 2 000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :

  • un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage…),
  • leur consommation réelle d’eau et d’énergie,
  • la quantité de déchets générée.

Cette annexe peut prévoir des obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.

Résiliation et fin d’un bail commercial

Préavis

Pour faire cesser un bail, le locataire peut donner congé :

  • par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception, s’il s’agit de donner congé à l’expiration d’une période triennale, ou pour un départ à la retraite,
  • uniquement par acte d’huissier, s’il s’agit de donner congé pour le terme du bail ou en cours du bail tacitement prolongé.

Le bailleur ne peut donner congé que par acte d’huissier.

Le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d’une période triennale.

Par exemple, si le terme initial du bail est le 8 octobre, le congé doit avoir été délivré au plus tard le 8 avril. Si le locataire délivre le congé par lettre recommandée avec avis de réception, la lettre doit avoir été expédiée au plus tard le 8 avril.

Les parties peuvent également convenir d’un délai plus long.

Si, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail est tacitement reconduit au-delà de sa date d’expiration, le congé peut être délivré au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil.

Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (du 8 avril au 8 octobre) auxquels s’ajoute le délai pour atteindre la fin du trimestre civil.

Le fait de ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul, mais ses effets sont reportés à la fin de la période suivante. Ainsi, le congé délivré tardivement par le locataire pour le terme d’une période triennale prendra effet à la fin de la période triennale suivante.

Lorsqu’en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction, qui dépend des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de clientèle par exemple).

Droit de résiliation du locataire en cours de bail

Pendant la durée initiale du bail, le locataire peut le résilier à la fin de chaque période triennale, sans motif particulier (congé triennal).

Les baux conclus pour une période supérieure à 9 ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage peuvent comporter une clause contraire.

Les parties peuvent aussi prévoir que le locataire pourra donner congé à d’autres échéances que celle prévue par la loi (échéance annuelle par exemple).

Au cours de la tacite prolongation, il peut donner congé à l’issue de chaque trimestre civil.

Le locataire n’a droit à aucune indemnité

Le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois avant la date prévue pour la restitution des locaux.

La demande de congé peut être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

En cas de congé irrégulier, le bail continue et le locataire est tenu au paiement du loyer.

Si le locataire reste dans les lieux après la date d’effet du congé, il peut être considéré comme ayant renoncé au congé délivré.

Le décès du locataire n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit.

Le contrat de bail est transmis aux héritiers. C’est à eux de le résilier, dans les mêmes conditions que la résiliation opérée par le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité.

  Attention :

le congé régulièrement délivré met définitivement fin au bail. Pour pouvoir être rétracté, il faut l’accord du bailleur.

Congé pour travaux

Pendant la durée initiale du bail, pour pouvoir effectuer certains travaux nécessitant l’évacuation des lieux, le bailleur peut donner congé au locataire à l’expiration d’une période triennale, ou refuser le renouvellement du bail.

Au cours d’une tacite prolongation, il peut donner congé pour le même motif à la fin de chaque trimestre civil.

Les travaux donnant droit au bailleur de donner congé sont notamment :

  • reconstruction de l’immeuble, avec démolition totale suivie d’une reconstruction, même si ce n’est pas à l’identique, et non une simple transformation,
  • opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain,
  • transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.

Le bailleur doit dans ce cas verser une indemnité d’éviction au locataire ou lui offrir un local de remplacement équivalent, disponible immédiatement.

Si nécessaire, une indemnité pour privation de jouissance et moins-value de son fond et un remboursement des frais normaux de déménagement et d’emménagement sont néanmoins dus si un local de remplacement est proposé.

Le locataire dispose de 3 mois pour accepter l’offre proposée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier ou saisir la justice pour faire juger si l’offre est ou non satisfaisante.

Suspension du bail pour travaux de surélévation

En cas de surélévation de l’immeuble par le bailleur rendant nécessaire l’éviction temporaire du locataire, le bailleur peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de 3 ans pendant laquelle le propriétaire doit réaliser les travaux.

Une fois les travaux achevés, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend son cours.

Le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, cette indemnité ne pouvant excéder 3 ans de loyer.

Reprise des locaux d’habitation loués accessoirement au local commercial

Le bailleur peut, tant lors des périodes triennales que lors du renouvellement ou à tout moment au cours de la reconduction, et sous certaines conditions donner congé pour reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement au local commercial, s’ils ne sont pas ou plus affectés à cet usage d’habitation à la date du congé, soit parce qu’ils sont inoccupés, soit parce qu’ils sont affectés à un autre usage.

La reprise entraîne une diminution du loyer compte tenu des surfaces retranchées, sans que cette reprise puisse en elle-même constituer une modification notable des éléments de la valeur locative.

Toutefois, la reprise ne peut pas être exercée :

  • sur des locaux affectés à usage d’hôtel, d’enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé,
  • lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d’habitation apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds,
  • lorsque les locaux commerciaux et d’habitation forment un tout indivisible.

Le locataire dispose d’un délai de 6 mois suivant le congé pour réaffecter les locaux à leur usage d’habitation. S’il régularise la situation, le congé devient sans effet. S’il ne régularise pas, il devra alors libérer les lieux.

Le bailleur peut habiter les locaux repris, mais n’y est pas obligé. Il peut les vendre ou les relouer.